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买房子要赶在5月1日前过户吗?营改增将这样影响你的钱包
  来源:市国税局 作者: 发布时间:2016年04月30日
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  买房子要赶在51日前过户吗?营改增将这样影响你的钱包 

 

  5月1日“营改增”全面推开,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业将告别营业税。这项看起来“高大上”的改革,涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元。营业税退出历史,你我能获多大好处?

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  二手房交易税费略降低

  营改增后,百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

  国家税务总局副局长汪康称,过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了,过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%。

  

  举例

  过去5%时,如果房价是100万元的话,100万乘5%,交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,是100÷(1+5%)×5%=47600元,少交税2400元(在不考虑城建税、教育费附加、地方教育附加情况下)。相当于原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加,而且还略有降低。

  方案也体现了“因城施策”方针,对于北上广深市之外的地区,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  而对北上广深四市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  2

  旅游产品或更优惠了

  一大波与百姓生活紧密相连的项目被列入到了免征增值税行列中,如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务,养老机构提供的养老服务,婚姻介绍服务,殡葬服务,医疗机构提供的医疗服务,从事学历教育的学校提供的教育服务,博物馆文化馆等第一道门票收入、个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务等。方案明确了数十项项目,保障百姓基本的公共服务。

  而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税,中国国际税收研究会学术委员汪蔚青认为,由于有进项抵扣,行业税负仍有可能下降。此外,由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大,这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税,低于原先营业税税负。

  何为进项抵扣?

  

  举例

  比方说,一家餐馆本月的销售额为5万元,如按照营业税5%缴税,该餐馆要缴纳2500元税款。营改增后,该餐馆的5万元销售额实际是含税销售的,因为餐馆采购原材料也会取得相应的抵扣凭证,也就是进项税额,假设这个餐馆的进项税额为1000元,按照新的增值税税率,该餐馆应纳增值税额为50000÷(1+6%)×6%—1000=1830,相比营业税少交670元税款。

  企业的税负得到缓解的话,一定程度上可以为消费者提供更好的服务,因此生活服务业营改增之后,老百姓从这些行业中能获得更好的服务,例如美容美发价格下降、旅游产品价值更加优惠等等。

  除此之外,值得注意的是,《营业税改证增值税试点过渡政策的规定》中明确指出,生活服务业中一部分项目免征增值税,例如养老机构提供的养老服务、医疗机构提供的医疗服务。这些服务被免征税之后,百姓也能从中享受到更高水平、更优质的公共服务。

  3

  个人贷款影响不会太大

  作为产业链的最上游,金融服务主要是经营金融保险的业务活动,如贷款服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税税率。

  有专家认为,改革不会对金融业整体税负产生重大影响。从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点,但考虑到可抵扣因素,特别是不动产抵扣,金融业税负应能实现只减不增。预期金融机构不会对利率或服务收费进行重大价格调整,对目前企业和个人贷款影响不会太大。

  个人购买金融产品有何影响?

  方案还明确一些优惠政策,如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

  专家表示,对于存款利息和被保险人获得的保险赔付,纳入了不征收增值税的范围。而在过渡政策中,个人从事金融商品转让业务免征增值税,这意味着个人买卖股票暂时不需要缴纳增值税。

  4

  建筑业税负将得到减轻

  营改增后,建筑业一般纳税人将由原先缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则按3%的征收率缴纳增值税。在特殊情况下,原本按11%缴纳增值税的一般纳税人也可以按3%征收率征收。这些情况包括,一是以清包工方式提供的建筑服务;二是为甲供工程提供的建筑服务;三是为建筑工程老项目提供的建筑服务(指合同开工日期在2016年4月30日前)。

  

  建筑业缴纳税费真的提高了吗?

  “虽然相比以前缴纳的营业税,税率提高了,但缴纳的钱更少了,即便使用3%的增值税,建筑业的税负也将得到减轻。”有专家表示。

  

  举例

  一个总造价1000万元的建筑项目,按营业税3%计税,承担税负30万元;增值税如果选择按照3%征收率征收,约需要缴纳29万元。

  5

  企业购置办公楼成本或将降低

  房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。人们关心,买房会因此降价吗?

  专家指出,房企成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本。

  银河证券认为,实行“营改增”后,可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税,计税基础是企业的含税销售额,而增值税为价外税,以不含税的增值部分为计税基础,企业取得增值税专用发票可以抵税,解决了生产链条中重复计税的问题。

  业内人士表示,方案新增“不动产所含增值税可以在两年内抵扣”政策是最大利好,减税力度超出预期。意味着企业购置办公楼时成本会降低,释放出进一步鼓励房地产市场健康发展、更大力度去库存的积极信号。



 
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