引言

2024年12月26日，我市下发了《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》，该政策对释放市场新活力，满足市民对优质住房的新期待，起到了积极的推动作用，新政策从我市实际出发，从供需两端综合施策，促进房地产市场平稳健康发展——

去年年末，我市出台一系列促进房地产市场发展的新政策。系列新政策出台，为房产市场健康、平稳发展注入了新活力。其中，2024年12月26日，由营口市住房和城乡建设局、营口市自然资源局、营口市财政局、营口市税务局、营口市住房公积金管理中心、中国人民银行营口市分行、国家金融监督管理总局营口监管分局联合下发的《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》的落地实施，让更多惠民、利民举措掷地有声。营口率先在全省实施的系列新举措，将用真金白银激活房地产市场的内需新动能。

从供需两端施策 激发市场活力

房地产市场的活力是社会经济发展的风向标。营口市住房和城乡建设局局长邹积恩说：“《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》，是为贯彻落实中央政治局会议精神和国务院有关系列会议部署，按照省委、省政府及市委、市政府工作要求，为适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，根据辽宁省《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》和《关于充实促进房地产市场平稳健康发展省级政策工具箱的通知》，并结合我市实际，从供需两端综合施策，落实商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，促进我市房地产市场平稳健康发展，制定本政策措施。”

真金白银 利好政策支持刚性需求

《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》明确：个人购买家庭唯一住房，缴纳契税超过1%的部分，有补贴。

营口市住房和城乡建设局副局长许庆宏在对新措施进行解读时说：“新政策支持居民为改善住房条件新购或再购住房。根据国家政策调整，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。”

记者在采访中了解到，新措施全面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。优化居民家庭住房套数认定标准，对多孩家庭、养老家庭购买第二套住房的，可按首套房享受相关政策，银行业金融机构依据住建部门出具的首套房认定证明执行首套房信贷政策。加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对个人购买家庭唯一住房的，对缴纳契税超过1%的部分进行补贴，补贴资金按市与各县（市）区、园区现行财政体制契税分成比例分别承担，各县（市）区、园区先行垫付，市财政每年年末与各县（市）区、园区结算。同时，鼓励房地产企业、家居企业、汽车经销商开展联动促销活动，为消费者提供更多实惠。

支持“以旧换新”“卖旧买新”

《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》对计划出售旧房并购买新房的换房人，鼓励房地产企业提供“新房易购”服务，包括锁定新房房源、首付宽限、无责任解除新房认购协议并退还订金等；鼓励房地产经纪机构在与房地产企业合作开展“以旧换新”期间，优先推广换房人的旧房房源；鼓励国有企业以合理价格优先收购换房人的旧房房源，用作市场化租赁住房和保障性租赁住房，为卖旧买新“搭桥”。取消二手房转让限制年限，购房人取得不动产权登记证书后即可进行交易。

“营口长鑫实业有限公司开发的营口和园小区率先提出‘以旧换新’的政策，在实操阶段取得了良好的效果。截至目前，该企业累计咨询‘以旧换新’的客户400余组，到访售楼处咨询的客户200余组。成功置换的客户达到15组之多，实现销售额近1000万元。”面对新政策落地实施后取得的好成果，营口市住房和城乡建设局房管科科长管浩懿高兴地这样说。

同时，新政策延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二手房可以“带押过户”

二手房可以“带押过户”了。《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》中明确：对在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，凡银行业金融机构有意愿开展“带押过户”的，在原抵押人办理不动产权证书的前提下，买卖双方和抵押权人可向不动产登记部门申请办理“带押过户”。即在已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。对在不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者在《中华人民共和国民法典》实施前已经办理抵押登记的，应与抵押权人协商一致后再办理转移登记。

公积金贷款 利率下调 限额提高

《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》进一步下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。支持多子女家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，公积金贷款限额上浮20%。对在营口就业的毕业3年以内的全日制本科及以上高校毕业生，在2025年12月31日前首次使用住房公积金贷款在营口市购买首套自住住房的，放宽可贷额度2至3倍，但不超过当期贷款限额。对我市引进的高层次人才，使用公积金贷款购买自住商品房的，阶段性放宽贷款条件至2028年末，最高可贷至当期双方公积金最高贷款限额的2倍，且不超过当期贷款比例。

同时，新政策还延长部分公积金政策执行期。营口市住房公积金管理中心相关负责人介绍：截至2025年末，阶段性提高住房公积金贷款限额，申请人夫妻双方缴存住房公积金，贷款的最高限额由原60万元调整为70万元；申请人单方缴存住房公积金，贷款的最高限额由原40万元调整为50万元；阶段性降低住房公积金二手房贷款首付比例，缴存职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，首付款比例由原40%降低为30%；阶段性放开全款购房提取住房公积金次数限制，在原政策基础上，职工本人及其配偶在本市行政区域内全款购买新建商品住房，自取得备案登记的购房合同或取得不动产权证书之日起一次或分次提取本人住房公积金账户内的存储余额，累计提取金额不得大于实际支付的购房款总额；阶段性支持贷款购房提取住房公积金支付首付款。购买本市行政区域内新建商品房贷款的缴存职工本人及配偶，可以申请提取账户内的公积金余额用于支付首付款；阶段性提高贷款额度测算条件中个人公积金余额的倍数，将原贷款额度不超过公积金余额（不含12个月内补缴金额）15倍的测算条件，阶段性提高到20倍，但不超过当期贷款最高限额。关于存量房公积金贷款提取首付款和购房提取公积金等方面，按照《关于调整住房公积金使用政策的通知》（营公积金发〔2024〕7号）有关政策执行。

明晰“群众无过错即办证”原则

由于历史遗留问题或其它原因，老住房一直没有办理房产证怎么办？《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》进一步明确：推动已售房屋建成交付。全面梳理已售商品住房逾期难交付项目情况，全力推进处置，确保应交尽交；大部分房屋已经销售的项目，千方百计协助解决项目问题，推动项目尽快达到白名单条件，指导商业银行通过新增贷款、存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，保障房屋建成交付；对销售商品住房数量较少的项目，在征得所有购房人同意的前提下，可以暂缓建设，通过置换到其他项目、退还购房人房款等方式，妥善解决遗留问题。通过司法程序进行处置的项目，处置过程中要切实保障购房人合法权益。

同时，新政策还进一步明确：妥善解决不能办证问题。加快推进工程竣工验收，为登记办证创造条件；经项目属地政府、园区管委会认定纳入“不能办证”范围的合规商品住房项目，因建设手续不全无法办理工程竣工验收备案的，在为购房人办理产权证时，可由具备相应资质等级的建筑设计单位依据工程质量检测报告出具房屋安全鉴定报告，由专业技术服务机构出具消防设施检测报告，经市级住建部门组织专家论证后出具工程质量和消防质量确认函，作为办理产权证的条件；对保交楼、保交房项目，可依据《关于深入化解已售商品房不能办理产权证问题的指导意见》（辽自然资发〔2022〕67号）有关政策予以化解，存在房地产企业利用土地或在建工程办理抵押贷款、欠缴税费金或违规代收税费未上交问题，以及房屋涉法涉诉涉查封的，在涤除劣后权利负担后，可按照“群众无过错即办证”的原则，在权属清晰的条件下登记办证。

此外，《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》还就支持房地产企业发展、缓解房地产企业流动性困难、分类处置闲置存量土地、多渠道消化存量商品房、加快处置停缓建项目、优化住房和土地供应等问题出台了举措和解决办法。