市属企业资产租赁和经营业务承包
管理工作指引(试行)政策解读
为规范市属企业及各级子企业的资产租赁和经营业务承包行为(以下简称“租赁（承包）行为”)，提高国有资产运营效益，防止国有资产流失，确保国有资产保值增值。根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）等法律法规，市国资委制定了《市属企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引(试行)》。
为了更加全面、深入地了解文件出台的背景、主要特点和核心内容， 促进市属企业及各级子企业更好地学习、宣传和贯彻文件精神，规范自身资产租赁和经营业务承包行为，现将《指引》的有关情况，向大家作介绍。
一、文件出台的背景
2020年营口市直属企业共有10家：
营口水务集团有限公司
营口交通运输集团有限公司
营口储备粮集团有限公司
营口热电集团有限公司
营口文化旅游产业集团有限公司
营口资产经营集团有限公司
营口瑞泰押运有限公司
营口城市建设投资发展有限公司
营口城市基础设施建设投资集团有限公司
营口股权（创业）投资引导基金管理有限公司
从营口市公共资源交易网提供的产权交易数据来看，2020年市属企业租赁（承包）项目包括经营权转让、车辆转让项目等，交易量较大。
二、文件的主要特点及核心内容
《指引》要求，企业租赁（承包）行为应当遵循等价有偿和公开、公平、公正、诚信的原则，按照本指引开展租赁（承包），加强自律管理，保证租赁（承包）有序进行。
一是体现权利自主性。五类情况下，可由本级企业按照管理权限自行决定。
二是体现决策合规性。决策按照企业章程、资产租赁和经营业务承包管理制度的规定进行，形成书面决议或会议纪要。
三是体现交易灵活性。分情况在依法设立的产权交易机构公开进行或企业自行组织。
四是体现管理规范性。合同条款明确，监管措施得力。
《指引》共七章五部分要求：行为决策、监督管理、底价及期限、合同管理、交易流程。
资产租赁和经营业务承包行为决策
企业对标的物进行租赁（承包）时，应当制订租赁（承包）方案，并按照企业章程、资产租赁和经营业务承包管理制度的规定进行内部决策，形成书面决议或会议纪要。
租赁（承包）原则上不得设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则。租赁（承包）方案审核批准后，应在本企业进行公示，公示期不少于5个工作日。涉及职工安置事项的，安置方案应当经职工代表大会或职工大会同意。涉及以下情形之一的，各级子企业不得决策，须由市属企业履行集体决策程序后方可组织实施：
（一）年租（承包）金底价50万元（含）以上的；
（二）租赁（承包）资产账面净值占企业资产总额10%（含）以上的；
（三）租赁（承包）土地面积在100平方米以上的；
（四）租赁（承包）合同载明的建筑面积在500平方米（含）以上的；
（五）营业收入占企业上年度总收入20%以上的经营业务承包事项；
（六）租赁（承包）期限超过3年。
承包方案应包括但不限于
（一）承包经营业务的基本情况、业绩状况、财务状况；
（二）承包的目的及可行性、承包用途（明确允许或限制经营范围）、承包期限；
（三）承包金收缴办法、承包底价及确定依据、承包金递增率、竞价方式等；
（四）承包方资格条件、承包条件、优先权情况、风险揭示、承包合同范本以及其他特别约定条款。
租赁方案应包括但不限于
（一）租赁资产的产权状况、实物现状、资产明细清单；
（二）租赁的目的及可行性、租赁用途（明确允许或限制经营范围）、租赁期限；
（三）租金收缴办法、租赁底价及确定依据、租金递增率、竞价方式等；
（四）承租方资格条件、承租条件、优先权情况、风险揭示、租赁合同范本以及其他特别约定条款。
资产租赁和经营业务承包底价及期限
租赁底价主要根据市场价格、供需情况、资产的实际状况、资产的价值补偿、产业培育和功能布局安排等因素综合确定。涉及土地使用权、不动产的，应以周边相同地段，类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据；涉及设备的，应以同类设备的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据。
企业应当委托评估机构评估的方式，确定租赁（承包）底价。承包底价主要根据市场承包价格、业务前景、市场状况、其他企业经营相同业务的业绩状况、本企业经营该项业务时的业绩等因素综合确定。租赁（承包）期限原则上不超过3年。经测算、评估，对投资金额大、回收期长的租赁（承包）项目，租赁（承包）期限可适当延长，但最长不超过5年。
资产租赁和经营业务承包交易流程
50万元以下：单项资产首年租赁底价或单项经营业务首年承包底价50万元以下的项目，可由企业自行组织交易。若企业自行组织需委托中介机构进行时，应选择依法设立的产权交易机构组织交易。
50万元以上：单项资产首年租赁底价或单项经营业务首年承包底价50万元（含）以上的项目，企业应在依法设立的产权交易机构公开进行。
进入产权交易机构交易的租赁（承包）项目，产权交易机构可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁（承包）标的现场等对外公开租赁（承包）信息，并根据需要在专业性网站报刊杂志等媒体或中介发布信息。信息发布渠道不得少于5种。
企业自行组织交易的租赁（承包）项目，企业可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁（承包）标的现场等对外公开租赁（承包）信息，并根据需要在专业性网站报刊杂志等媒体或中介发布信息。信息发布渠道不得少于4种。
（一）租赁资产的产权状况、实物现状、资产明细清单、租赁用途（明确允许或限制经营范围）、租赁期限、租金收缴办法、租赁底价及递增率、竞价方式、承租条件、承租方资格条件、优先权情况、风险揭示、监督电话等。
（二）承包业务情况、承包用途（明确允许或限制经营范围）、承包期限、承包金收缴办法、承包底价及递增率、竞价方式、承包条件、承包方资格条件、优先权情况、风险揭示、监督电话等内容。
多个意向承租（包）方：产生多个符合条件的意向承租（包）方的，按照披露的竞价方式组织竞价。
自主组织定价：若经过产权交易机构挂牌两次流拍后，在租赁（承包）条件不变的情况下可由企业自行组织竞价，挂牌底价不得低于最后一次产权交易机构挂牌租赁（承包）底价。
一个意向承租（包）方：只产生一个符合条件的意向承租（包）方的，可按意向承租（包）方实际报价且不低于租赁(承包)底价签订租赁（承包）合同。
所出资企业确定审批权限：同一所出资企业及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业之间的租赁（承包）行为。
不超过180天的临时资产租赁行为（不存在延期情况）。经企业决策后逐级报所出资企业审批:行政事业单位、国有独资企业、国有全资企业、国有独资公司之间的租赁（承包）行为。企业资产因空间或结构原因无法单独租赁（承包），必须与其他业主共同租赁（承包）的；办公、经营场所等资产作为经营业务承包或合作附加条件的租赁行为。
租赁（承包）结果应通过原信息披露平台对外公示，发布渠道不得少于3种。通过产权交易机构进行的租赁（承包）项目，必须将租赁(承包)结果通过产权交易机构网站对外公示。公示期不少于5个工作日。
合同管理
租赁（承包）合同应在结果公示结束次日起3个工作日内签订。租赁（承包）合同主要内容包括：租赁（承包）标的物状况、租赁（承包）用途、租赁（承包）期限、租（承包）金标准及递增率、租（承包）金收取时间与方式、双方权利与义务、合同变更、解除及合同纠纷的处理办法、违约责任。
合同中应载明合同终止情形及免责条款。企业应制定措施应对下列情形：
1、承租（包）方不按时缴纳租（承包）金或确实无力履行合同
2、擅自搭建、拆改结构或改变承租（包）用途
3、擅自转租（包）
4、利用租赁（承包）标的物进行违法活动
5、故意损坏租赁（承包）标的物
6、因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁或土地收储
7、企业改制、重组
8、因法律、法规、政策调整或不可抗力致使租赁（承包）合同不能继续履行
9、其他情形
导致企业造成损失的，企业应积极向承租（包）方追索。
企业原因合同提前终止：若合同中约定需对承租（包）方装修改造进行补偿的，装修改造补偿金额原则上不得超出合同中约定的剩余租期内租（承包）金。
合同一旦签订生效，原则上不允许变更：一旦合同中载明的合同终止情形出现，合同应及时终止。确因重大情况需要变更租赁（承包）合同的，由所出资企业审定。变更内容涉及租赁（承包）价格、租赁（承包）期限等核心条款的，企业应当重新组织租赁（承包）。
租赁（承包）合同期满或提前终止合同：需继续租赁（承包）的，企业应当重新组织租赁（承包）。
租赁（承包）到期准备工作：企业应在租赁（承包）到期前3个月，做好下一轮租赁（承包）准备工作，确保租赁（承包）工作持续有序。
企业应做好租赁（承包）项目档案管理，将租赁（承包）方案及其审议审批、评估报告及其备案情况、承租（包）方选择文件（含竞价文件）、租赁（承包）合同文本等相关资料按项目单独立卷，集中管理。
所出资企业应在企业租赁（承包）合同签订后10个工作日内，将其相关数据及合同及时录入市国资委信息监管系统产权管理模块，并对数据审核把关，确保信息真实、全面、准确。
企业要建立租赁（承包）标的清单管理制度，定期发布所属企业需对外租赁（承包）项目清单或变更情况。企业、产权交易机构应建立承租（包）方黑名单制度，对合同执行不力、有违法违规行为、被列入惩戒或失信名单等的法人、团体、个人的承租（包）资格进行限制。
监督管理
责任主体：企业应按出资关系，对租赁（承包）行为承担监管责任。企业主要领导是本企业租赁（承包）行为的第一责任人。
指导监督：市国资委督促所出资企业和产权交易机构建立健全资产租赁和经营业务承包管理制度，抓好制度落实。
责任追究：企业应当根据法律法规和本指引的相关规定，结合企业实际，建立健全资产租赁和经营业务承包管理的规章制度。应对租赁（承包）合同执行情况进行检查，及时发现并纠正存在的问题。
租赁（承包）过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产损失的，将依照有关法律法规追究相关人员责任，并责成其依法承担相应的赔偿责任。
租赁（承包）过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产流失，情节严重涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
企业不得通过化整为零、调整租赁（承包）资产账面值、连续短期出租等方式规避本指引规定的审批、进场交易等程序。