为加强我市老旧小区改造管理，规范工作流程，保证工程质量，确保完成年度改造工作计划，特制定本规范。本规范所称的老旧小区改造项目，是指已列入省及我市年度改造计划并经市政府审批实施的项目。    

1、项目包装及计划申报

县（市）区住建局（城建中心）牵头负责，财政、发改、街道办事处、社区等配合，依据2000年前项目库和上报文件要求进行项目包装上报。同时，做好改造财政能力评估报告和征求相关业主意见，经属地政府同意后报市老旧小区改造办公室审核。核实后汇总全市改造项目年度计划，按时间节点报市政府批示后报省住建厅，同时抄送市财政局，市发改委。

2、 项目资金筹集及申报

市发改委根据年度计划就基础设施建设内容向上级申请中央预算内补助资金，并做好资金申请工作。市财政根据年度计划向上级申请保障性住房财政补助资金，并做好此项资金申请工作。市发改委、市财政局要将补助资金申请情况及时上报市政府，同时通报市老旧小区改造办公室，便于改造工作统一调度协调管理。市、县（市）区财政对国家补助资金要做到专款专用。同时，做好市、县两级财政配套资金筹集管理工作。

3、项目方案联审

各县（市）区老旧小区项目改造方案由市老旧小区领导小组负责联审。联审的主要内容：（1）改造项目“一区一策、一楼一策”方案。包括：改造内容、改造工期、效果图、财政评估报告、特色文化。（2）征求业主意见书。包括：改造方案征求意见书和物业费及住宅维修资金收缴续筹征求意见书。（3）社区党组织建设和基层治理体系情况。包括：组建完善小区基层党组织、业主委员会，选聘物业公司情况。

4、项目预决算管理

做为政府投资项目，由财政项目预算中心在项目招标前对项目进行预算审查，确定栏标价。在项目竣工后对项目进行决算审查。

5、项目招投标管理

县（市）区住建局（城建中心）负责履行招投标程序，招投标统一在市公共资源交易中心举行，接受市县两级住建，财政，发改共同监督。

6、项目质量安全管理

由县（市）区住建局（城建中心）要严格按照属地管理原则，认真履行质量安全管理职责。同时吸纳社区、业主委员会、物业企业参与监督，并接受上级住建部门的检查监督。

7、施工进度管理

施工单位应按合同约定的施工工期，合理推进项目进度，不得无故拖延项目工期，按合同约定按时完成全部工程内容。

8、项目工程款支付

施工单位按合同约定时间节点由项目法人、项目经理签字盖章上报监理单位，监理单位审核后由监理、总监签字盖章报县（市）区住建局（城建中心），业主代表和住建局领导审核签字盖章后报县（市）区财政局，县（市）区财政局经审核后支付工程进度款。

工程竣工验收后，施工单位上报决算，经监理审核后上报住建局审核，合格后报财政局，经财政决算审核后支付工程款。

工程质量保修期结束后，由物业企业或社区出具意见后方可支付质量保证金。

9、工程竣工验收

工程竣工后，施工单位经自检自查提出验收申请，由监理单位核查后报县区住建局（城建中心），并在规定时间内组织设计、施工、监理单位、社区、业主代表、物业代表进行综合验收，验收报告报工程质量监督部门备案。

10、专业管线项目管理

各专业公司应负责制定改造小区内供水、供热、供气、供电、通讯改造计划并列入小区总体改造方案。

各专业公司投资改造后，纳入小区工程综合验收。验收备案后直接由专业公司接管负责后期运营维护。

11、查验移交物业管理

建设施工单位工程通过竣工验收后，应将工程设计图纸、地下管网验收图等资料；共用设施设备及安装、使用、维修保养等相关技术资料移交给相应的物业服务企业。

12、审计监督

市审计局将根据项目实施情况，适时组织市、县（市）区两级审计部门对列入改造计划的项目实施审计监督，发现问题，形成审计调查报告，责令相关部门限期整改，并督促整改落实情况。

13、绩效考核

每年底前，各县区住建局（城建中心）、财政局应按城镇老旧小区改造绩效评价指标表上报市住建局城镇老旧小区改造工作小组办公室，汇总后报省住建厅、财政厅。

14、改造标准

依据《辽宁省城镇老旧小区改造技术导则（征求意见稿）》，结合我市实际，制定我市城镇老旧小区改造标准（见附件）。

营口市住房和城乡建设局

2020年2月10日

附件

营口市城镇老旧小区改造工程项目

技术标准

依据国家和省城镇老旧小区改造相关精神，结合我市实际，制定我市城镇老旧小区改造标准。   

一、基础类

1. 市政配套基础设施改造

道路：道路平整、没有坑洼积水，设置交通标识，出行顺畅，实现住宅小区内道路微循环；人行道板铺装透水性强，路面平整；边石整齐划一，无损坏松动；盲道和无障碍通道设计合理，行走安全。

照明：照明设施完好，布控合理。根据需要实施照明节能改造和夜景亮化提升。

地下管网：上水、下水畅通。小区内排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象，雨污分流；上水无漏点，水压充足安全。供热管网环保节能。各类井盖、井座与道路一体化。

供电：电容量充足，电压稳定，电力供应安全。

供气：管道燃气进户，使用安全。

弱电：楼内弱电管线布线合理，整齐；楼外弱电线路全部“入地”。

2、建筑物公共部位维修

屋面防水：达到屋面整洁，防水功能完好，屋面排水系统通畅。

楼道修缮：楼道墙面整洁；楼梯、扶手无破损；照明设施完好，亮灯率100%。

单元门窗：单元门窗完好、整洁，恢复其御寒防风功能；楼宇对讲系统完备。

外墙粉刷：按照《建筑涂饰工程施工及验收规程》施工，使建筑物外貌美观整洁，延长房屋使用寿命。达到美化城市环境的目的。

3.服务设施

环卫设施：推行垃圾分类，各类垃圾箱统一设置，美观大方，环卫清洁工具归位摆放，垃圾箱（站）外无垃圾推诿，日产日清，保持干净整洁。

健身设施、晾衣架、休闲座椅：布局合理，美观大方，满足日常生活需要，完好率98%以上。

老旧小区基础类改造投资需达到每平方米150—200元（小区建筑面积），对基础类改造项目，坚持应改尽改，财政资金予以重点支持。

二、完善类

在小区已达到基础类改造标准的前提下，还需进行以下改造：

1.环境及配套设施改造

拆除违章建筑：依法拆除小区内违章建筑、构筑物、棚舍、临时建筑及侵占公共用地乱堆乱放行为。

小区及周边的绿化、照明：按“节能实用，因地制宜”的要求抓好小区及周边照明亮化，照明设计时应简洁流畅、间距合理、造型美观，具有良好的安全性和防范性。绿化布点合理，绿化水管线应由防冻设施。

集中充电设施：按照国家下发《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》要求，在有条件、有需求的小区安装集中充电设施设备。

消防设施设备：严格按照《建设设计防火规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》要求，在小区内安装消防设施设备，预留消防专用通道。

智能信包箱：按照《住宅信报箱工程技术规范》标准，信报箱的建设应方便投、取双方使用，并应与环境协调，同时应满足经济合理、安全实用的要求。

停车场：建设机动车停车场，有条件的采取立体车库，增加车位；有非机动车车棚，结合实际设置共享单车停放点。

监控系统：采用高清摄像头（1080P以上），覆盖全部公共区域，做到小区内无死角，并接入公安监控系统。

2.建筑节能改造：符合相关技术标准和要求，提高室内温度，节约能源。

老旧小区完善类改造投资需达到每平方米250—300元（小区建筑面积），对完善类改造内容坚持尊重群众意愿、能改则该，财政资金按“以奖代补”方式积极支持。

三、提升类。

1、加装电梯：有条件的栋楼根据居民意愿对具备条件的老旧小区加装电梯，对既有电梯要及时消除隐患，确保安全运行。

2、公共服务设施：

进一步提升社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园建设水平，增加健身娱乐、慢行系统等公共服务设施，逐步完善社区文化、特色文化等基础设施。

对提升类改造内容，立足于小区及周边实际条件积极推进，发挥财政的资金引导作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。