为贯彻落实《住房和城乡建设部 辽宁省人民政府共建城市更新先导区实施方案》《辽宁省建设城市更新先导区“十四五”期间项目建设方案》《辽宁省城市更新条例》，结合本市实际，制定《营口市城市更新管理办法（征求意见稿）》。按照《营口市重大行政决策程序规定》（营政发（2014）4号）要求，为保障公众知情权和参与权，确保管理办法的科学性、前瞻性和指导性，现公开征求相关意见建议，现从2022年02月15日至2022年03月15日向社会各界公开征求意见和建议。
有关单位和社会各界人士可以通过信函或电子邮箱将意见反馈至营口市住房和城乡建设局，以单位名义反馈的，请在反馈意见后注明单位名称、联系人及联系方式，并盖单位公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。
联系人：关勇 邱教涛
电话：2923225
传真：2631889
邮箱：ykzjjcgk@163.com
地址：营口市西市区新联北大街63号
邮编：115000
附件：营口市城市更新管理办法
营口市住房和城乡建设局
2022年2月15日
营口市城市更新管理办法（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为不断满足人民日益增长的美好生活需要, 全面贯彻落实国家、省关于实施城市更新行动，推动城市高质量发展的工作部署，落实住建部、辽宁省共建城市更新先导区的有关工作要求，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据《辽宁省城市更新条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城市更新，是指对城市空间形态和功能进行持续改善的建设和管理活动，主要包括：
（一）加强基础设施和公共设施建设，提升城市服务功能；
（二）调整和完善区域功能布局，优化城市空间格局；
（三）提升城市居住品质，改善城市人居环境；
（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；
（五）创新社会治理，增强城市安全韧性；
（六）市政府认定的其他城市更新情形。
本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。
第三条 实施城市更新行动，要留白留璞增绿，建设创新、绿色、智慧、低碳的高品质城市。应当遵循坚持以人为本，改善民生；坚持规划先行，统筹谋划；坚持政府主导，市场运作；坚持绿色发展，科学推进；坚持有机更新，划定底线。
第四条 通过实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，建立良性的城市自我更新机制，从“有没有”向“好不好”转变；城市空间结构和功能布局进一步完善，补齐基础设施和公共服务设施短板，实现存量空间资源提质增效；绿色低碳发展内生动力显著增强，生态活力充分激发；数字营口建设取得实效，城市智慧化运行水平显著提升。
第二章 工作机制
第五条 成立营口市城市更新工作领导小组，市级相关部门、各县（市）区政府、园区管委会为小组成员单位，负责领导全市城市更新工作，统筹协调重大问题，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。领导小组下设办公室，设在市住建局，负责全市城市更新协调推进、日常管理等工作。
第六条 市住建局是营口市城市更新主管部门，负责组织拟订城市更新政策、编制城市更新年度计划、 指导各县（市）区政府编制更新规划编制和项目实施方案等工作。发展改革、财政、自然资源、生态环境、民政、文化和旅游、应急管理等部门应当按职责分工推动城市更新工作，依法制定相关配套政策和专业标准，履行相应的指导、管理和监督职责。
第七条 各县（市）区政府、园区管委会是推进本行政区城市更新工作的责任主体，应当成立本地区城市更新工作领导小组，负责编制本辖区片区策划、年度计划、项目实施方案等，建立健全城市更新议事协商和权益保障机制，统筹推进本辖区城市更新工作。各县（市）区政府、园区管委会相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。街道办事处应当协助配合做好城市更新相关工作。
第八条 城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。涉及建设周期长、投资规模大、跨区域以及市级重大城市更新项目，可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施主体应按照市场化方式实施更新改造，提高工作质量和效率。
第三章 规划编制
第九条 市、区（县）住建部门应当组织有关部门开展城市体检工作，建立城市体检评估制度，采取城市自体检、第三方体检和社会满意度调查相结合的方式开展城市体检，确定本区域城市更新范围和更新重点。依据城市体检评估结果，查找本行政区域存在的“城市病”，实施城市更新，解决城市发展存在问题。
第十条 各级城市更新主管部门应会同相关部门组织编制城市更新专项规划，明确城市更新目标、功能结构、规划布局、实施方式、保障措施、技术标准等内容。市更新专项规划应征求相关部门、利益相关人和社会公众的意见，鼓励社会各界专业人士参与城市更新规划编制工作。
城市更新专项规划应报本级人民政府批准后实施。经依法批准的城市更新专项规划，未经法定程序不得调整。
第四章 项目实施
第十一条 各县（市）区政府、园区管委会根据城市更新专项规划，结合城市体检情况，在综合考虑城市基础设施、公共服务设施、自然环境、产权边界、群众意愿、资金来源等因素的前提下，划定城市更新片区，编制年度计划，确定实施项目和储备项目。
第十二条 各级城市更新主管部门以划定的更新片区为基础，指定相关单位或物业权利人作为城市更新实施主体，组织编制项目实施方案。实施方案应征求利益相关人、产权人、社会公众、意向实施主体等意见并组织专家论证，编制成果报本级人民政府批准后实施。重要更新片区及跨区域项目实施方案应报市领导小组审定。
市领导小组办公室应统筹全市情况，建立城市更新项目库，实行城市更新项目年度实施计划动态管理机制，入库项目享受城市更新相关政策和资金支持。
第十三条 各县（市）区政府、园区管委会在项目实施中应尊重人民群众意愿，可单独或综合采取拆除重建、保护利用、更新改造等方式推动城市更新实施。城市更新严禁大拆大建、无序扩张，坚持内涵集约、绿色低碳发展路径，转变城市开发建设方式。
第十四条 城市更新项目相关审批手续原则上由本级审批部门办理，各（县）市区政府、园区管委会应结合优化营商环境和审批相关政策，进一步简化审批程序，开辟绿色通道，压缩审批时间，实施并联审批，提高审批效率。
第五章 资金筹措
第十五条 建立多渠道筹集城市更新项目建设投融资机制，保障城市更新资金来源。具体包括：
（一）各级财政安排的城市更新资金；
（二）金融机构融资资金；
（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；
（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；
（五）其他符合规定的资金。
第十六条 各级人民政府、管委会应加强城市更新的财政投入，纳入年度预算，积极争取中央预算内投资、地方政府债券等资金对城市更新项目的支持力度，充分发挥财政资金的撬动作用，引导通过政府和社会资本合作等多种模式参与城市更新项目建设和运管。鼓励开发性金融发挥引领作用，相关金融机构参与项目融资，创新金融产品、改善金融服务，支持城市更新发展。积极引入各类社会资本，设立城市更新发展基金，由各级政府、管委会指定国有企业负责运营管理。
第六章 政策保障
第十七条 更新项目可依法以划拨、出让、租赁等方式办理用地手续。
城市更新项目涉及土地出让的，依据经各级政府、管委会批准的项目实施方案，采取公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的 规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。
鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价，依法完善用地和产权手续。
城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地"等零星土地， 以及不具备单独建设条件的土地，优先考虑但不限于绿化、口袋公园和环卫设施等（公厕、垃圾收集站及分类设施），填补周边设施空白，经各级政府、管委会批准，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施。符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式办理供地手续；应以出让方式供应的，经公示无异议后，可纳入周边已出让地块统一使用，原出让合同约定年限以及规划条件等保持不变。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。
因用地整合需要，城市更新片区规划中的补充公共服务设施用地可以在同一控制性详细规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换，整合集中。因规划需要，补充公共服务设施用地超出同一控制性详细规划编制单元进行异地置换的，应当按程序报市政府批准。
城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。对于改造任务重，经济无法平衡的城市更新项目，可与储备地块组合进行综合平衡，按照市区土地管理权限报同级政府同意后，通过统筹、 联动改造实现平衡。市政府需统筹安排的储备地块，综合平衡需经市政府同意。
在符合法律法规的前提下，土地出让起始价按照“市场评估，集体决策”的原则确定。
第十八条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有 权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。在城市更新过程中，因风貌保护、建筑保护等需要，经所在地区政府征收或通过协议搬迁后确认应当保留的建筑，可采取以下方式进行处置：
保留建筑已办理产权登记的，可由保留建筑承接主体持区政府征收决定、确定承接主体的批复文件等材料，申请办理不动产转移登记。涉及房屋用途变更且需履行变更程序的，由承接主体持设计方案报自然资源部门履行基本建设程序后，办理登记。
可以带保留建筑以划拨或挂牌方式供地。供地前保留建筑应该确保征收补偿完毕，人员撤离，房屋所有权、土地使用权注销完毕。规划部门将保留建筑的建筑面积、保留建筑的规划要求在规划条件或规划设计要点中予以明确，并将规划保留的房屋纳入国有建设用地划拨决定书或者出让合同中。土地及地上物需符合规划并满足建筑审批、环保、消防及建筑物质量安全等相关要求。土地使用权人可在项目整体或首期完成竣工验收后，办理包含保留建筑在内的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。
保留建筑办理不动产登记的应按照国家税收法律法规的规定缴纳相关税费。
第十九条 在符合国土空间规划的前提下，允许按控规要求进行不同地块之间的容积率转移。对于保障居民基本生活、补齐城市短板及提升历史街区风貌的更新项目，可在满足消防、安全、生态环境等相关要求下，根据实际需要适当增加建筑规模，不计入地块的容积率核算。
在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。
鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。
已签订土地使用权出让合同或已经办理不动产登记且符合 相关规定的产业用地，可在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率，具体按照产业用地节约集约利用相关规定执行。
对增加非营利性公共服务功能的城市更新项目，可按增加的非营利性公共设施建筑面积的20%给予容积率奖励，不需履行规划调整程序，不增收土地价款；新增的非营利性公共设施经行业主管部门验收后进行移交。
在原有建筑轮廓线、范围内进行更新改造的项目的建筑退线及建筑间距一般情况下应符合规划审批管理要求，经利害关系人书面同意后，可以按照不小于现状水平进行控制。
第二十条 在城市更新过程中，为了公共利益需要，确需成片征收房屋或因提升功能对部分房屋进行征收的，应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，广泛征求被征收人的意愿，科学论证征收补偿方案，按照国家、省、市有关房屋征收与补偿的规定实施征收。实施国有土地上房屋征收，被征收人同意率可达到规定比例后启动征收程序，具体比例由各区、县（市）根据项目情况确定。城市更新涉及国有土地上房屋协议搬迁的，由市国有土地上房屋征收主管部门制定工作导则， 各区、县（市）政府组织实施主体具体实施，并由区、县（市）房屋征收部门依法办理不动产权属注销登记手续。
第二十一条 城市更新项目可按国家相关规定减免各项行政事业性收费和政府性基金。
第七章 部门职责
第二十二条 住建、自然资源、工信、商务等有关部门负责优化配置各类闲置或者低效利用空间资源，充分推动闲置厂房、楼宇、街区转型升级。
住建部门结合城镇老旧小区改造等工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，利用居住社区内空地、荒地以及拆除违法建设腾空土地等配建设施，增加公共活动空间；利用公有房屋建筑、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设社区卫生服务设施、幼儿园、警务室、养老设施、文化设施等基本公共服务设施和便民商业服务设施，加强居住社区无障碍环境建设和改造，推进加装电梯，为居民生活提供便利。
大数据部门负责推进城市信息模型（CIM）基础平台建设，在城市安全、智能建造、智慧市政、智慧工地等领域深化应用场景，促进城市基础设施数字化与城市建设同步规划、建设和管理。
自然资源部门负责城市更新过程中的土地使用权供应工作；负责依法拟定城市更新相关的规划管理政策，在符合国土空间规划要求下，统筹城市更新的规划管理。
财政部门负责出台城市更新项目资金管理办法，按照计划安排城市更新项目资金。
文旅部门负责编制城乡历史文化保护传承体系规划，有效保护和合理利用历史文化资源；负责历史文化街区风貌整治，在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性的更新改造、持续利用。
工信部门负责对工业遗存以及工业建筑、工业设备、厂址、生产工艺等老工业基地工业文化资源保护和开发利用。建立工业遗存评估体系，开展工业遗存的调查普查和认定，分等级进行保护和开发利用。
第二十三条 各县（市）区政府应当建立第三方评估制度，对本行政区域内实施城市更新的效果和群众满意度进行评估问效。市区城市更新领导小组应及时总结分析评估情况、 片区更新过程中遇到的典型问题，总结可推广可复制的解决方法，适时转化为行之有效的政策。
第二十四条 城市更新项目实施主体应当按照规定，建立更新项目质量和安全管理制度，采取风险防控措施，加强质量和安全管理；涉及既有建筑结构改造或者改变建筑设计用途的，应当开展质量安全检测。实施主体应当统筹考虑更新片区的实际情况、组织制定区域抗震、消防功能整体性提升等质量安全保障方案，综合运用新技术手段，确保更新片区质量安全。
第二十五条 因历史风貌保护、老旧住房更新需要，有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等无法达到标准和规范的，有关部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，通过规划设计方案确定规划效力，按照一事一议原则，制定适合城市更新的标准和规范。
第二十六条 城市更新应当采用绿色、低碳、智能技术，实现节能环保高标准，鼓励和支持企业、高等院校、研发机构开发城市更新新创意、新技术、新工艺、新材料和新设备。鼓励各县（市）区、各部门支持在城市更新机制、模式、管理等方面进行创新探索，条件成熟时可在全市推广。
第八章附则
第二十七条 城市更新相关管理部门、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任，并在信用信息平台公示单位和个人的失信信息。
第二十八条 市领导小组办公室可建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市政府相关部门、各县 （市）区政府、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。
第二十九条 本办法自印发之日起实施。