为推动城市产业高质量发展，支持高精尖产业发展与融合，持续优化营商环境，促进落地产业项目尽快达产，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）和《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）等文件精神，结合我市实际情况，市自然资源局草拟了《营口市工业用地“先租后让”“弹性年限出让”实施办法（征求意见稿）》。为保证公众的知情权和参与权，提高编制质量，本着公开透明、广泛参与的原则，现向社会各界征求意见和建议。

有关单位和社会各界人士通过信函或电子邮箱将意见反馈至营口市自然资源局，以企业名义反馈的，请在反馈意见后注明企业名称、联系人及联系方式，并加盖企业公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。

联系人：王甲义

电  话：0417-2661607

邮  箱：ykszrzyjlyk@163.com

地  址：营口市站前区辽河大街东14-5号

邮  编：115000

附  件：营口市工业用地“先租后让”“弹性年限出让”实施办法（征求意见稿）

 

附件 

营口市工业用地“先租后让”“弹性年限出让”实施办法（征求意见稿）

 

第一章  总则 

第一条  为进一步促进国有土地资源优化配置，提高工业用地节约集约利用水平，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）等规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条  我市辖区内（站前区、西市区、老边区、营口自贸区）新申请出让的工业用地在使用“先租后让”“弹性年限出让”方式时，适用本实施办法。

第三条  本实施办法所称“先租后让”是指对工业用地设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，租赁期届满，经考核评价达到约定条件后再转为出让的供应方式。

第四条  本实施办法所称“弹性年限出让”是指根据产业生命周期和企业发展状况，在法定土地使用权出让最高年限范围内，实行差别化的土地使用权出让年期的土地供应方式。

第五条  工业用地出让应符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划。

第二章  基本原则

第六条 “先租后让”按照“5+N”提供土地使用权，其中5年为租赁期，N年为出让期，土地使用年限不高于50年，但不得低于10年。租赁和出让一并进行招标、拍卖或挂牌。

第七条 “弹性年限出让”在少于法定最高使用年限50年的前提下，辖区政府（包括营口自贸区管委会）可根据具体工业项目实际情况确定使用年限，最低不得少于10年。

第八条  土地价格按使用年限进行修正。其中“先租后让”的竞买保证金按土地招标、拍卖或挂牌起始价款的20%一次性收取，土地成交后将竞买保证金转为租赁期租金和土地出让期出让价款预付款（按照“少了补交多了不退”原则，竞买保证金不足以支付土地租金的，由竞得人补交；竞买保证金多于土地租金的，多出部分作为土地出让期出让价款预付款，不予退还，由辖区政府负责管理，土地租赁期转为出让期时不计利息转为出让价款），租赁期租金计算方式为（竞得价/租赁和出让总年限）×租赁年限。“弹性年限出让”的竞买保证金按现行规定执行。

第九条 “先租后让”的土地及其地上建筑物在租赁期内不得转租、转让或抵押。土地转为出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。

第十条  土地竞得人应当按照合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。

第三章  办理程序 

第十一条  辖区政府组织工信、环保、项目管理及自然资源等部门进行项目准入审查，经辖区项目审查会议通过后，进入“先租后让”或“弹性年限出让”供地程序。

第十二条  辖区自然资源管理部门根据拟出让工业用地的建设用地规划条件、产业要求、固定资产投资强度等拟定出让方案，提交辖区土地出让协调决策机构审议。

第十三条  辖区土地出让协调决策机构审议通过后，辖区自然资源管理部门向当地政府报请批复工业项目用地出让方案，辖区政府下发方案批复，并由辖区自然资源管理部门换发市政府方案批复。

第十四条  土地公开出让成交后，辖区自然资源管理部门与土地竞得人签订“先租后让”租赁或“弹性年限出让”合同，辖区政府与土地竞得人签订履约监管协议，由辖区政府监管土地竞得人对土地有偿使用合同条款的履行。

第十五条 “先租后让”的土地竞得人凭《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》、“先租后让”租赁合同、租赁价款缴款凭证向辖区自然资源管理部门申请办理《建设用地使用意见书》，作为土地竞得人在租赁期合法使用土地的凭证。

第十六条 “先租后让”的土地竞得人凭《建设用地使用意见书》向相关部门申请办理规划报建、施工许可、消防验收、工程竣工验收备案等相关项目建设手续。

第十七条 “先租后让”租赁期满且经考核评价达标的，土地竞得人应在租赁期满前签订“先租后让”出让合同，并缴纳剩余土地出让价款（剩余土地出让价款按土地成交价款扣除已缴土地价款后的差价确定），土地出让期限自租赁合同终止之日起计算，向自然资源事务中心申请办理出让期的土地登记，领取不动产权证书。

第十八条 “弹性年限出让”用地在签订出让合同后，相关手续的办理程序按照现行规定执行。 

第四章  供后监管

第十九条 “开工”是指依法取得施工许可证后，需深挖基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其它项目，地基施工完成三分之一以上。“竣工”是指已办理建设工程竣工验收备案。

第二十条 “先租后让”租赁期满前一年（即租赁期第4年）或根据企业在此之前提出的申请，由辖区政府组织相关职能部门对项目“先租后让”租赁合同约定的建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度等指标执行情况全面进行预考核。指标考核值未达到约定值的，由辖区政府发出通知书，明确产业要求、建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度等指标须在剩余的土地租赁期内达到“先租后让”租赁合同约定水平，否则按“先租后让”租赁合同约定解除“先租后让”租赁合同，并由政府无偿收回土地使用权。

第二十一条  “先租后让”租赁期届满前1个月，由辖区政府组织所属相关职能部门对项目“先租后让”租赁合同约定的产业要求、建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度等指标执行情况进行考核评价，并将考核评价意见及时反馈用地单位。

第二十二条 “先租后让”土地租赁期内因企业自身原因不再或无法继续使用土地的，辖区自然资源管理部门解除与土地竞得人签订的“先租后让”租赁合同，政府无偿收回土地使用权，“先租后让”终止，已收取的土地价款不予退回（含租赁期租金及涉及的出让期出让价款预付款）。对已建成的建筑物、构筑物及附属设施等，可继续使用的，由专业机构按照现状土地再次出让时的重置价格结合成新程度评估确定补偿金额，成交后予以支付；不可继续使用的，应自行拆除，无法自行拆除的，收取拆除成本；造成生态环境损害的，应承担生态环境损害赔偿责任。

第二十三条 承租人依法使用的国有建设用地使用权，在“先租后让”租赁合同约定的使用年限届满前，交地人不得收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，交地人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施等的评估价值对承租人进行补偿，并不计利息退还剩余年期土地租金及涉及的土地出让期出让价款预付款。

第二十四条  辖区政府应对辖区内的工业用地“弹性年限出让”项目的出让合同履约情况进行考核评估。

第二十五条  辖区政府应落实工业用地属地管理责任。拟定出让工业用地的产业要求、建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度等指标，组织辖区供地会审；负责与土地竞得人签订土地履约监管协议；监管辖区范围内的工业用地履约情况。

第五章  附则

第二十六条  使用年限为50年的工业项目用地出让，其准入及供后履约情况考核评估可参照本实施办法执行。

第二十七条  对符合《辽宁省优先发展产业目录》的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行，但不得低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《自然资源部关于发布〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（自然资发〔2023〕72号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。具体工业项目是否符合《辽宁省优先发展产业目录》，由出让方同级以上投资管理部门认定。

对符合《辽宁省农、林、牧、渔业产品初加工项目目录》，在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行，但不得低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。具体工业项目是否符合《辽宁省农、林、牧、渔业产品初加工项目目录》，由出让方同级以上投资管理部门或有关行业管理部门认定。

第二十八条  工业项目建设用地指标按照国家现行工业项目建设用地控制指标执行。

第二十九条  参照工业地价管理的其他项目用地，国家及省、市政策规定允许“先租后让”、“弹性年限出让”的，可参照本办法执行。

第三十条  盖州市、大石桥市、鲅鱼圈区可参照本办法执行。

第三十一条  本实施办法中的相关条款如遇国家及省、市政策调整，按新政策执行。

第三十二条  本实施办法自发布之日起施行。