张久祥委员：
您提出的《改善居住环境，提高百姓满意度的提案》已收悉，现答复如下：
您的建议非常好！切中实际反映出当前我市物业管理工作中的一些突出问题。我局对您的建议进行了认真仔细研究，拟采取以下三个方面措施，加强这方面的工作。
一、加快小区改造进度，保障改造成果。
1.按照《营口市老旧小区改造实施意见》要求，各县(市)区政府统筹安排改造工作，鼓励打破小区分隔，进行集中连片改造。实行“一小区一方案”，召开小区居民代表会议讨论管理实施模式，开展环境整治和提升，推动开放式小区功能完善、空间挖潜和服务提升。对具备条件的小区充分发挥业主自我管理功能，因地制宜采取适合小区实际情况的封闭管理方式。
2.为了解决我市老旧小区房屋存在的“先天性”不足及房屋使用不善留下的隐患，进一步改善老旧住宅小区居民的生活质量和城市形象的提升，按照省委、省政府工作要求，我市成立了由政府主要领导担任组长，市直各相关部门领导为组员的营口市城镇老旧小区改造领导小组，同时按照国家和省对老旧小区的改造要求和标准，并结合我市老旧小区的实际情况，制定《营口市城镇老旧小区改造工程项目管理工作规范》、《营口市城镇老旧小区改造标准》，指导各县(市)区政府负责老旧小区改造实施和后续管理工作。通过改造的老旧小区要达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违建要拆除、市容要整洁”的标准和各具营口特色的“住宅小区”。
3.老旧小区改造资金分别由政府补贴、社会资本出资、意向企业出资、业主共建出资。按照“谁受益、谁出资”的原则，各县（市）区政府要指导办事处、社区工作人员实地走访老旧小区相关业主，充分征求业主对老旧小区的改造意见，要成立业主委员会，确定物业服务费用的标准，组织召开主大会选聘物业管理公司。各县（市）区政府要出台相应的政策，对为老旧小区服务的物业公司给予一定的扶持。
二、结合老旧小区实际，实施差异化物业管理。
1.已实施专业化物业管理的老旧小区。以县区政府为主题，街道办事处社区具体落实，加强对物业服务企业履约情况的监督指导，对管理服务到位，主满意度高的物业企业，建议县区政府给予奖励和补贴。对管理服务不到位，业主满意度低的物业企业提出整改意见并做出相应处罚。对未建立业主自治组织的小区，积极落实《营口市物业管理条例》相关条款规定，指导街道办事处组织业主建立自治组织。
2.相对规模较大，管理成本交高，未实施专业化物业管理的老旧小区。由街道办事处（乡镇人民政府）先成立物业管理委员会，待具备条件组织召开业主大会，根据大多数业主的意见，选择自管或者实施专业化物业管理模式，明确服务内容、服务标准和物业服务收费标，准选聘物业企业。
3.相对规模较小资源有限，管理成本较低的老旧小区。推行业主自治管理和政府托底保障相结合的模式。落实《营口市物业管理条例》相关条款规定，由街道办事处、社区牵头成立物业管理委员会或者业主自治组织，实施以保洁为主，保障业主基本需求的基础服务。服务标准、服务内容、收费标准由业主大会协商确定。
三、加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力。
1.加强综合治理力度
物业管理涉及千家万户，单靠物业部门市远远不够的，需要综合各级政府职能部门和专业公司形成合力，齐抓共管才能推动我市物业管理工作良性发展，解决我市居民特别是老旧小区居民生活居住环境的改善。今年5月1日正式实施《营口市物业管理条例》第六章五十三条就明确了城建、城管、环保、公安、消防、综合执法等政府职能部门在物业管理区域内的职能。作为行业主管部门，我们将积极协调各部门建立联席会议制度，将老旧小区物业管理纳入考核体系，奖优惩劣，不断规范老旧小区物业管理。同时加强与其他政府部门积极配合，协力加强老旧小区管理力度，确保人财物向老旧小区倾斜。
2.坚持市场化管理为导向
下气力抓紧抓实前期物业管理招投标工作，严格按照招投标办法，认真做好招标前及中标后的监督指导工作，通过两次备案，规范前期物业服务行为，做到监管前置，把住物业市场准入关。对于未按规定擅自进入物业市场行为，要加大查处力度。加强物业服务合同签订的监督指导，尤其要着重规范前期物业服务合同签约行为。前期合同约定的内容要与物业企业中标文件保持一致，合同期限不能超过三年。对于合同期满三年的，要指导双方续签。物业服务合同要明确约定服务事项，服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、违约责任等内容，其中共用设施设备维修范围要做重点事项明确约定清楚。未作约定的收费事项不允许擅自收取。做好物业合同备案工作，对于约定不清的物业合同，不予备案，要指导签约主体进行整改。
3.出台《营口市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》，规范物业企业经营行为。
2017年1月12日，国务院已经下发文件取消了物业企业资质证书。今后如何加强对物业企业的监管，提高业主对物业服务满意度给我们带来了新的课题。于是，今年年初我局物业管理部门结合《营口市物业管理条例》贯彻、宣传、落实，起草了《营口市物业服务企业项目负责人使用信息管理办法》，旨在建立物业企业和项目负责人的信誉体系，通过日常和年度考核，对诚信经营、业务满意度、具有良好的社会信誉的物业企业和个人，在行业内给予通报表扬。同时，对那些业主投诉量大、违规经营、收费标准与物业服务“质价不相符”的物业企业和个人，不仅在行业内通报批评，还要在新闻媒体上曝光，限制其评优和参与前期物业招投标资格。在行业内建立“奖优惩劣”制度，树立品牌企业，从而带动整个行业健康发展。
营口市住房和城乡建设局
2020年5月29日