魏敏委员：
您提出的《关于加强小区物业管理，提升居民生活品质的提案》已收悉，现答复如下：
您的建议非常好！集中反映出当前我市物业管理工作存在的一些突出问题，我们对您的建议进行了认真仔细研究，并根据您的建议起草了《2025年物业行业服务管理提升行动方案》，旨在通过加强物业企业监督管理，不断提升我市物业管理服务水平，让广大业主不断增加幸福感、获得感、安全感！基本内容如下：
一、加大宣传，营造物业管理氛围
一方面借助报纸、电视、广播、网络等宣传媒体；利用小区宣传橱窗、专栏等多种载体，通过召开座谈会、物业管理工作会议等多种形式，广泛宣传物业管理有关政策法规和物业知识，对物业管理热点问题进行正面的舆论引导，最大限度地争取广大市民对物业管理工作的认知、理解和支持。另一方面编制了多种物业管理宣传单（册），每年在3•15消费者权益日、政务公开日等在街头、小区开展相关政策咨询，为广大市民提供物业管理知识。近三年来，累计发放《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和新旧版国务院《物业管理条例》、《民法典》、《辽宁省物业管理条例》8千余本，物业管理法律法规汇编1万余册，各种宣传资料3万余份，召开座谈会和开展专题宣传活动20余次，提高了业主知晓率。
二、积极开展物业行业诚信考核
2021年3月2日我市出台《物业行业分类分级信用考核办法》，全面考量企业合同履约、守信经营、服务质量、社会责任等方面的综合能力，对其信用等级作出客观公正评价，将失信企业的违规行为记入企业诚信档案，定期公布，加大信息公开力度，探索构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。加大失信惩戒力度，将信用等级评定结果与物业服务项目招投标等活动挂钩，对于有严重失信行为的企业禁止其进入物业管理市场。
今年我市将加大公开力度，健全奖惩机制。要求各县（市）区住建部门要制定“红黑名单”制度，会同属地街道(镇)定期收集物业企业信用信息，建立守信联合激励和失信联合惩戒对象名单，报市住建局审核后公开发布。对列入“红名单”的物业企业，开辟“绿色通道”，优先提供服务便利，实行差别化监管，大力推介其承接物业服务项目;对列入“黑名单”的物业企业，实施市场性、行业性、社会性约束和惩戒。
采取措施破解业委会成立难
1.加大业主委员会的组建力度。各街道办事处或者乡（镇）人民政府要全面掌握住宅小区是否达到法定召开业主大会条件，及时推动召开业主大会、选举组建业主委员会，暂不具备召开业主大会条件或经推动仍不能完成业主委员会组建(换届)的，街道办事处或者乡（镇）人民政府要牵头组建物业管理委员会，临时代行业主委员会相应职责。
2.提高业主委员会人选质量。各街道办事处或者乡（镇）人民政府要负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会人选的推荐和审核把关，清理规范未经合法程序成立的业主委员会。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。
3.规范业主委员会运作。业主委员会在制定管理规约等制度，以及更换物业企业、公共收益使用分配等事项时，在提交业主大会表决前，应事先征求社区党组织意见，经社区党组织审议后再进行表决。各街道办事处或者乡（镇）人民政府要指导、督促业主委员会依法认真履职，积极参与和做好小区物业矛盾纠纷调解工作，监督和支持物业企业履行服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他费用，协调物业企业解决业主反映的合理诉求，每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。
4.做好对业主委员会成员的培训工作。各县（市）区住建部门要定期对业主委员会成员进行培训，加强物业管理相关法规宣贯，帮助其提高履职能力和守法意识。
5.加强对业主委员会履职行为的监管。各街道办事处或者乡（镇）人民政府要加强对业主委员会的监督，对业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理约定等决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主;业主委员会未正常依法履职的,街道办事处或者乡（镇）人民政府应要求其限期整改，整改不到位或拒不整改的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应指导业主大会召开临时会议，重新选举业委会，并依法对原业委会相关成员追究相应责任。
四、积极开展住宅小区成立基层党组织工作
积极开展物业服务行业党组织成立工作，2023年到各县（市）区巡查巡检，对全市50人以上的物业企业进行排查，具备成立党组织的物业服务企业，要求他们积极主动与社区和非公有制行业党委联系成立党组织。目前全市有32个物业服务企业成立了党组织，2024年新成立党组织6个。有5个小区被省建设厅评为“红色物业小区”。
五、强化协调共治，推进各职能部门监管和执法进小区
全面落实部门监管职责，指导督促物业企业依法落实管理责任，规范物业管理行为。
1.住房和城乡建设部门。要重点开展物业企业服务质量情况的监督检查和考核评比，指导、督促物业企业全面落实管理责任，健全完善相关工作机制，建立管理信息公开制度，加强物业管理区域安全隐患排查整治，纠正物业企业对小区基础设施维修养护不到位、环境卫生清扫不及时、安保管理不到位、服务态度差等问题;加强对新交付小区落实交付使用核验和承接查验制度情况的监督检查，纠正开发建设单位违法交付和物业企业违法承接项目行为，并将有关线索及时移交综合执法部门依法查处;加强物业服务合同备案管理，严格审核物业企业选聘程序是否合规，收费定价与服务标准是否相符，有无霸王条款等;会同公安、综合执法、市场监督部门查处依法解聘后拒不撤出的“放赖”企业，以及只收费不服务的“躺平”企业;指导督促物业企业开展电动自行车停放充电安全隐患排查整治活动，全面组织推进住宅小区增设电动自行车充电设施工作；负责组织物业管理三级网络工作人员开展物业管理相关政策法规和业务培训工作。
2.城市综合执法部门。要加大检查和执法处罚力度，依法对监管检查中发现或群众举报、相关部门移交(转送)的住宅小区内各类违法建设、违法交付、违规装修、擅自改变物业使用性质、侵占绿地、餐饮服务油烟污染、小区内占道经营，以及违反城乡容貌和环境卫生管理规定的其他违法行为进行严厉查处;对住宅小区内僵尸车进行排查、建立台账，并及时协调公安交警部门进行处理。
3.市场监督部门。要加强住宅小区内电梯安全使用管理情况的监督检查，并对发现的违法行为依法进行查处，同时负责监督检查价格公示，查处价格违法行为。
4.公安部门。要加强对住宅小区治安、犬只饲养管理、室内噪音等行为的监督管理;加强住宅小区、特别是高层住宅小区的物业企业履行消防安全管理职责情况的监督检查，做好建筑消防设施的维护、三清三查、消防车道畅通和消防常识宣传等工作;配合县（市）区及有关部门做好住宅小区内僵尸车辆核实清理工作。
5.消防救援机构。要指导公安派出所、街道(镇)、社区对高层建筑、老旧小区以及城中村、城乡结合部等区域电动自行车违规违法进楼、堵塞疏散通道和安全出口等行为开展检查，常态化开展联合执法，对相关责任单位(或责任人)的违规违法行为进行处罚。
6.发改部门。要会同住建部门尽快制定出台前期物业服务收费政府指导价文件，规范和明确前期物业服务收费等级标准。
7.人民法院。要加大物业类诉讼案件的受理和诉前调解力度，支持当事人依法维护自身合法权益。
8.教育、工信、自然资源、文旅广电、卫生健康、气象、通信管理等部门。要按照物业管理相关法律法规，负责物业管理区域内各自的职责分工，做好住宅小区物业管理相关工作。
六、进一步扩大专业化物业管理覆盖比例
2023年12月15日，经各县（市）区物业主管部门全面排查，我市住宅小区共1415个，2021年施行物业管理的小区860个，2022年新增实行物业管理小区427个，2023年12月底新增实行物业管理小区128个，已完成2023年底实现全市住宅小区物业管理覆盖率100%的工作目标。
能够按时完成全覆盖目标，主要原因是我们推广“推广站前区引入国有物业服务企业实施专业物业管理、西市区由街道社区牵头对辖区内的老旧小区实施以保洁为主的基础公益性服务方式，推动物业管理服务全覆盖”，目前，大石桥、盖州老旧小区都是依托办事处社区兜底实施以保洁为主的基础服务，鲅鱼圈跟站前区学习与两家国企物业公司签定物业合同对辖区内老旧小区提供物业服务，老边区通过站前区物业办与一家国企物业企业取得联系，双方合作接管老边区老旧小区。经过积极的探索和实践，采取专业化物业服务、居民自治、社区代管等居民自主选择的物业管理模式，逐步提升专业化物业服务比例，物业服务水平显著提高，群众满意度大幅提升。
七、创新管理模式，解决好物业服务收费难的问题
早在2020年我局为破解物业收费问题提出本着“市场起决定性因素”的原则，在保障物业服务基本项目的基础上，积极探索在有条件的小区实行“物业服务菜单式”经营模式，丰富服务项目，强化花钱买服务意识，即物业服务企业列出符合价格标准的“物业服务菜单”，业主可自主选择服务项目，按项按价交纳费用，享受不同价格的物业服务，彻底解决传统的“先交费后服务”、“服务项目含糊不清”、“供求关系不平衡”和业主“搭车享受”、物业收费率低的问题。并采取针对无故拒交物业费的业主，经法律程序纳入个人失信被执行人名单等措施。经5年来的实践，取得明显 效，新建小区收费率在 以上，老旧小区也提高到70以上。今年我们已经要求全市物业公司在4月30日前，在住宅小区显著位置公布物业收费信息，让广大业主“明明白白消费”。同时，要求物业公司不断提高物业服务质量，满足业主对物业服务的需求，从而不断提高物业收费率。