为健全工业用地供应政策体系，促进土地资源合理配置，提高节约集约用地水平，降低实体经济企业用地成本，满足产业发展差别化用地需求，结合我市实际，制定《营口市工业用地“先租后让”“弹性年限出让”实施办法》（以下简称《实施办法》）。

一、出台背景

制定该《实施办法》符合国家节约集约用地政策导向和自然资源资产有偿使用制度改革的要求。节约集约用地、提高土地使用效益，是新常态国家着力倡导的目标；充分发挥市场配置资源的决定性作用是中共中央、国务院深化自然资源资产有偿使用制度改革的要求。2020年3月30日，《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系”。2022年11月16日，《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）明确，加强和改进国有建设用地中工业用地的供应管理，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重转变。

二、主要内容

该《实施办法》共二十二条，主要内容包括：

第一条至第五条，对工业用地“先租后让”“弹性年限出让”的依据、适用范围和概念定义进行了表述；

第六条至第七条，明确了工业用地“先租后让”“弹性年限出让”的供应方式、年限设定；

第八条至第十二条，明确了工业用地“先租后让”“弹性年限出让”的基本程序、出让价格的确定依据及交款方式；

第十三条至第十八条，明确了在土地出让或租赁期间的不动产登记及转让、转租、抵押等有关要求及提前续期或租赁转出让规定以及工业用地“先租后让”的退出机制；

第十九条至第二十二条，表述了本《实施办法》施行期限及权利限制。

三、重点内容

该《实施办法》包括明确供应年期、完善地价政策、规范供应程序、明晰土地使用权权能、强化履约监管等5个方面内容。

（一）供应年期方面。供应年期由地方政府根据产业发展规划、产业类型和产业生命周期等情况确定。“先租后让”按照“5+N”提供土地使用权，其中5年为租赁期，N年为出让期，土地使用年限不高于50年，但不得低于10年。“弹性年限出让”在少于法定最高使用年限50年的前提下，辖区政府、管委会可根据具体工业项目实际情况确定使用年限，最低不得少于10年。

（二）地价政策方面。土地价格按使用年限进行修正。对符合《辽宁省优先发展产业目录》的优先发展产业且用地集约的工业项目、以及符合《辽宁省农、林、牧、渔业产品初加工项目目录》，在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。工业用地“先租后让”租赁期租金计算方式为（竞得价/租赁和出让总年限）×租赁年限。

（三）供应程序方面。针对多元化供应方式相关要求，细化工业用地供应程序。

（四）明晰土地使用权能方面。主要明确权能转换的条件，以及享有的权利义务。

（五）强化履约监管方面。主要包括违约责任、租赁转出让延期条件、收回土地使用权时地上建筑物、附着物的处置路径等内容。

四、主要创新点

（一）丰富了土地配置政策工具。

采取“先租后让”“弹性年限出让”方式供地，有效提升工业用地配置市场化程度，可以吸纳更多工业用地主体进入土地市场需求端，有效增强市场竞争性。同时，有利于提升土地要素的流动性，提高了资源配置效率和效益。

（二）有效降低初始用地成本。

通过“先租后让”“弹性年限出让”方式供应工业用地使用权，可减少对企业流动资金的占用，为企业争取资金压力缓冲期。企业可形成稳定的预期，做好中短期发展规划，为企业后期发展、转型、升级预留空间。

（三）进一步完善优化自然资源资产所有者权益实现形式。

“先租后让”“弹性年限出让”的供地政策，创新推动土地有偿使用向着追求长期、可持续、综合化的自然资源资产(土地)收益及其衍生收益转变，进一步优化和完善了自然资源资产所有者权益实现形式。

解读单位：营口市自然资源局

解读人：王甲义

联系电话：0417-2661607